É possível fazer a Usucapião somente da minha parte de um terreno com mais casas? Essa é uma questão de gera bastante controvérsia entre juristas e alguns juízes relutam em aceitar esse entendimento. Porém, não podemos negar que a maioria das decisões é favorável à usucapião de parte de um terreno, desde que sejam atendidos todos os requisitos previstos em lei.
Neste artigo, você vai entender em que hipóteses é possível pedir usucapião apenas da parte do terreno ocupada por você, qual o tipo de usucapião que se aplica a esse caso, qual o período mínimo de posse do imóvel para fazer o requerimento e todos os demais requisitos exigidos em lei.
O que é usucapião?
Antes de mais nada, é preciso entender o conceito de usucapião, para poder entender do que se trata e quem tem direito. Usucapião é uma forma de aquisição original de propriedade, que se destina ao possuidor que ocupa um imóvel, de forma mansa e pacífica, por um determinado lapso temporal com “animus domini”, ou seja, tem o imóvel como de sua propriedade.
Após a sentença do processo de usucapião, transitada em julgado, ou seja, não cabendo mais recursos, a pessoa deixa de ser mero possuidor do imóvel e se torna proprietário do mesmo.
No ordenamento jurídico brasileiro existem várias modalidades de usucapião e o que varia é o tipo de imóvel (se é urbano ou rural), o tipo de posse, a destinação que é dada ao imóvel e o tempo de ocupação mansa e pacífica.
Neste texto, vamos considerar esses aspectos para determinar o tipo de usucapião que pode ser aplicado em um mesmo terreno que possui várias casas.
É possível fazer usucapião apenas da minha parte de um terreno, onde está a minha residência?
A resposta é sim, plenamente possível realizar usucapião somente da sua parte do terreno. Imagine um condomínio de casas, por exemplo. O terreno é um só, mas ele é dividido em pequenos lotes e cada um desses lotes pertence a uma pessoa.
Ao requerer a usucapião, você fará apenas relativamente à sua casa, e não ao terreno todo do condomínio, pois você detém a posse apenas daquela área onde está construída a sua casa.
Entretanto, alguns fatores além dos que mencionamos antes precisam ser levados em consideração, como, por exemplo, se houve compra do terreno ou apenas ocupação, se já havia casa construída ou se foi construída pelo possuidor. Tudo isso é relevante e pode fazer a diferença no tempo de permanência na posse necessário para a aquisição do direito à usucapião.
Quais são os tipos de usucapião que podem ser utilizados no caso?
Como foi dito anteriormente, existem vários tipos de usucapião no ordenamento jurídico brasileiro. Na verdade, são, no total, mais de 30 modalidades. Portanto, saber qual se aplica ao caso concreto faz toda a diferença na hora de pleitear seu direito.
Mas não se preocupe, você não precisa saber as modalidades existentes. É justamente por esse tipo de situação que você deve contratar um advogado, que saiba lidar com direitos reais e com direito imobiliario.
Escolher um advogado é como escolher um médico. Para um problema específico, você procura um especialista, e não um clínico geral. A escolha do advogado correto pode fazer toda a diferença no sucesso ou na falha de sua ação de usucapião.
Agora, vamos aos tipos mais comuns de usucapião, que podem ser aplicados em caso de terreno com múltiplas casas.
3.1 – Usucapião Extraordinária
Essa modalidade é chamada de extraordinária pois dispensa a apresentação de justo título, ou seja, comprovação de como adquiriu a posse do imóvel, bem como a boa-fé. Entretanto, o lapso temporal é maior que as demais modalidades. São necessários 15 anos de posse mansa e pacífica, ou seja, para adquirir o direito de usucapir o imóvel é necessário estar local por no mínimo 15 anos de forma pacífica.
Entretanto, esse prazo pode ser reduzido para 10 anos, caso o possuidor utilize o imóvel para moradia ou, ainda, caso tenha investido no imóvel por meio da realização de obras e serviços produtivos como, por exemplo, plantações.
Esse tipo de usucapião está previsto no artigo 1.238 do Código Civil.
3.2 – Usucapião Ordinária
Esta modalidade de usucapião está prevista 1.242 do Código Civil. De acordo com o dispositivo, o possuidor poderá adquirir a propriedade do imóvel desde que, de maneira contínua e inconteste, sendo necessários os requisitos de justo título e boa-fé, o possuir por 10 anos. O prazo será reduzido para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente, com base no registro do cartório, cancelada posteriormente, desde que o possuidor tenha estabelecido, no imóvel, a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Para usucapião ordinária, serve como “justo título” aquele documento que, embora não seja um titulo hábil a transferir a propriedade, tem por efeito causar no possuidor a ilusão de que o documento que possui é bastante para se considerar proprietário do imóvel, provocando-lhe, assim, uma sensação falsa de segurança jurídica.
Alguns exemplos de documentos que podem ser considerados “justo titulo” em usucapião são:
– Compromisso ou promessa de compra e venda;
– Formal de partilha;
– Escritura pública;
– Cessão de direitos hereditários.
3.3 – Usucapião Especial Urbana
Para a aquisição da propriedade através da modalidade de Usucapião Especial Urbana, que é um modo especial trazido pela Constituição Federal, é necessário que o imóvel preencha alguns requisitos, a saber:
– O imóvel deve estar localizado em área urbana;
– O tamanho máximo do terreno deve ser de, no máximo, 250 metros quadrados;
– O interessado deve estar na posse do imóvel pelo período mínimo de 5 anos;
– O imóvel deve ser destinado à moradia do interessado ou de sua família;
– O interessado não pode ter adquirido outro imóvel por usucapião e também não pode ter outro imóvel em seu nome.
Alguns detalhes devem ser esclarecidos acerca dessa regra. Se o terreno tiver mais de 250 metros quadrados, ele não pode ser fatiado e ser requerido o usucapião apenas de parte do terreno.
O tamanho a ser considerado na usucapião é sempre o do solo. Você pode ter uma casa de 300 metros quadrados em um terreno de 200 metros quadrados, basta que ela tenha um segundo andar. Ainda assim as regras para a usucapião especial urbana valem, pois, repita-se, o que vale é o tamanho do solo.
A questão da destinação do imóvel também é importante. Não é possível utilizar essa modalidade, por exemplo, em um terreno onde tenha sido construído um edifício com vários apartamentos. Isso porque o imóvel não é utilizado exclusivamente para moradia do interessado. Mas a usucapião pode ser aplicada caso se deseje usucapir apenas um apartamento em um prédio, desde que os demais requisitos também sejam atendidos.
3.4 – Usucapião coletiva
Essa modalidade se aplica bem na hipótese que estamos analisando. Contudo, para que seja possível realizar a usucapião na sua parte do terreno habitado por outros, é necessário que todos os possuidores que moram no terreno ajam em conjunto. A Usucapião coletiva foi introduzida em nosso ordenamento em 2001, com a entrada em vigor do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001).
Para que seja possível a modalidade coletiva, é necessária que a área total que se pretende usucapir, dividida pelo número de possuidores, não seja superior a 250 metros quadrados por possuidor. Como vimos, o tamanho é equivalente ao da usucapião especial urbana.
De acordo com a mencionada lei, é necessário o preenchimento de alguns requisitos. Vejamos quais são:
– Posse mansa e pacífica, sem qualquer tipo de oposição;
– Período mínimo de posse de 5 anos;
– Os possuidores devem agir com anumis domini, como se fossem donos do imóvel, ou seja, como se fossem os reais proprietários;
– Os possuidores devem residir no imóvel que pretendem usucapir;
– Os possuidores não podem ser proprietários de outros imóveis, sejam eles rurais ou urbanos.
Caso um dos possuidores não atenda a apenas um dos requisitos acima elencados, a usucapião coletiva não será possível.
Essas são as principais formas de aquisição de um imóvel que fique em um terreno onde haja outras construções. Como se pode observar, os requisitos que vimos anteriormente são essenciais para determinar o tempo mínimo de posse do imóvel que, sem dúvida, é o fator mais relevante em um processo de usucapião.
Entretanto, há ainda mais a ser observado quando se trata da aquisição de um imóvel por usucapião.
E se meu imóvel for um bem público? – Posso usar a Usucapião?
Antes de ingressar com sua ação de usucapião, é necessário verificar quem é o real proprietário das terras que se pretende usucapir. Isso porque a Constituição Federal proíbe expressamente a aquisição de bens públicos por usucapião, quer sejam imóveis urbanos ou rurais.
Caso você constate no registro que seu imóvel é, na verdade, um bem público não será possivel utilizar a usucapião .
Essas previsões estão nos artigos 183, para imóveis urbanos, e 191, para imóveis rurais. Esses artigos trazem as regras gerais para a aquisição da propriedade por usucapião. Vejamos o que estabelecem:
É possível realizar a Usucapião em imóvel locado?
A resposta é NÃO! Não é possível realizar a usucapião em imóvel locado, o inquilino não pode ingressar com ação judicial de usucapião do imóvel locado. Isso porque falta ao inquilino um dos requisitos essenciais, que é o animus domini, sobre o qual já falamos, que significa agir como se fosse o real dono do imóvel.
Portanto, se esse é o seu caso, não é possível. Veja bem:
Se você reside em um imóvel e paga aluguel por isso, significa que você não possui vontade de ser dono desse imóvel, quer apenas usá-lo mediante pagamento. Ainda que você aja como dono, tomando providências, pagando o IPTU e cuidando da manutenção do imóvel, você não é totalmente responsável por ele.
Por exemplo, caso haja a necessidade de um reparo que atinge a estrutura do imóvel e que não tenha sido causado por você, seja algo decorrente do decurso natural do tempo, a responsabilidade pelo reparo é do proprietário e não do locatário.
Minha residência está em um terreno de herança, posso usar a usucapião?
Imóveis que são objetos de herança ou se encontram em terreno herdado, também são passíveis da ação de USUCAPIÃO.
Estabelece o Código Civil, que com advento da morte, abre-se, desde logo a sucessão e, conforme dispõe o artigo 1.784 do mesmo Diploma Legal, aberta a sucessão, a herança transmite-se de imediato aos herdeiros. Com a transmissão da herança aos herdeiros, é necessário que seja realizado Inventário do de cujus, para formalização da partilha e eventual transferência da propriedade.
Porém, atualmente é comum que não seja realizado inventário após o falecimento do de cujus, sendo que, os herdeiros passam a exercer a posse sobre bens imóveis herdados, sem que se concretizem os atos de transferência, partilha ou registro da propriedade imobiliária.
Neste sentido, é possível que um dos herdeiros, que já exerça a posse sobre o imóvel, venha adquirir também sua propriedade e registro por meio da USUCAPIÃO, sem a necessidade de partilha ou inventário judicial e, desde que, preenchidos os requisitos necessários previstos em lei.
Ou seja, aquele irmão que residiu e cuidou do imóvel sozinho por anos, mesmo sem a realização de inventário ou partilha de bens com os demais herdeiros, poderá pleitear para si, a exclusividade e totalidade do imóvel, tornando-se, portanto, O ÚNICO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL por meio da Usucapião no imóvel de herança.
Lembrando que, o prazo necessário pode variar de 05 (cinco) a 15 (quinze), a depender da modalidade de Usucapião pretendida e dos requisitos legais preenchidos pelo herdeiro.
Até quantos metros é possível fazer a Usucapião?
Como foi descrito anteriormente, para realizar a Usucapião Especial Urbana o terreno pode ter até no máximo 250 metros. Se o terreno tiver mais de 250 metros quadrados, ele não pode ser fatiado e ser requerido o usucapião apenas de parte do terreno.
O tamanho a ser considerado é sempre o do solo. Você pode ter uma casa de 300 metros quadrados em um terreno de 200 metros quadrados, basta que ela tenha um segundo andar. Ainda assim as regras para a usucapião especial urbana valem, pois, repita-se, o que vale é o tamanho do solo.
E em caso de usucapião coletiva, o valor total do terreno ao ser dividido pelos moradores não pode ser superior a 250 metros.
Usucapião é a melhor opção para regularizar minha residência?
Cada caso possui suas particularidades, para saber se a usucapião é a melhor opção para regularizar seu imóvel em um terreno com mais de uma casa, é necessário a consulta jurídica com um advogado para que se confirmem os requisitos necessários para a realização da Usucapião.
